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                    2015全國土地出讓金降逾兩成 地方政府財源受挫

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                    4月5日,財政部綜合司公布2015年全國土地出讓收支情況。數據顯示,2015年我國供給側結構性改革加快推進,固定資產投資特別是房地產投資增速大幅回落,經濟增速放緩,土地市場需求不足,全國土地出讓收支規模出現“雙降”。專家分析稱,土地收入的周期性縮水,短期內將給一些地方政府的財政收支帶來壓力。

                    數據 去年全國土地出讓收支規模雙降

                    財政部的數據顯示,2015年全國繳入國庫的土地出讓收入33657.73億元,同比下降21.6%。其中,招拍掛和協議出讓價款29820.20億元,下降22.4%;補繳的土地價款1455.18億元,下降23.0%;劃撥土地收入1103.57億元,增長17.8%;出租土地等其他收入1278.78億元,下降24.4%。當年,從土地出讓收益中計提的教育資金、農田水利建設資金分別為436.69億元和423.51億元,同比下降33.4%和35.6%。

                    財政部稱,全國土地出讓收入主要呈現兩大特征,一方面,2015年前三季度持續下降,第四季度止跌回升。具體來看,從一季度開始,中央和地方陸續出臺穩定房地產發展政策,促使下半年房地產市場需求逐步釋放,商品房銷售面積增速由負轉正,帶動第四季度用地需求回暖。另一方面,個別地區逆勢上揚,大多數省份降幅明顯。其中,深圳市土地出讓收入增長較快,主要是該市經濟增長強勁,房地產市場交易火爆,土地資源相對稀缺,地價持續偏高所致。

                    從2015年全國土地出讓的支出情況來看,由于受到土地出讓收入下降的影響,2015年全國土地出讓支出33727.78億元,同比下降18.5%。財政部表示,2015年全國土地出讓支出中,成本性支出占支出總額的比重略有下降,征地拆遷補償和補助被征地農民支出占比有所提升,土地出讓收益注重向農業農村和保障性安居工程傾斜。

                    財政部指出,當前土地出讓收支管理還存在一些問題,主要包括:土地違法案件未得到徹底遏制,大多數違法用地未繳納土地出讓收入,造成土地出讓收入流失;土地市場化配置比例偏低,工業用地和基礎設施等其他用地存在粗放利用現象,導致土地價值難以完全實現;一些地方仍存在減免或變相減免土地出讓收入、通過空轉等方式虛增土地出讓收入和違規安排支出等問題,違規現象時有發生。

                    探因 需求不足等因素導致減收

                    財政部財科所副所長白景明對媒體記者表示,2015年全國土地收支“雙降”主要有兩個因素,一是在當前經濟增速放緩、經濟結構調整的背景下,用地需求尤其是工商業用地需求減少,這在面臨去產能的行業用地方面更加突出。二是住宅與寫字樓的房地產開發層面庫存量大,在去庫存的過程中,新增用地勢必會減少。

                    財政部指出,隨著我國經濟進入新常態,受經濟增速放緩等因素影響,土地市場需求呈現不足狀態。全年當中的國有建設用地實際供應量為53.36萬公頃,同比下降12.5%。其中,工礦倉儲用地供應12.48萬公頃,下降15.2%;房地產用地供應11.98萬公頃,下降20.9%;基礎設施等其他用地供應28.90萬公頃,下降7.1%。

                    同時,地區間用地結構改變也對土地出讓收入減少產生了一定影響。配合供給側結構性改革,2015年國家在國有建設用地供應上實施差別化供地政策。分類型看,工礦倉儲用地、房地產用地和基礎設施等其他用地分別占土地供應總量的23.4%、22.4%和54.2%,三類用地占比分別較上年下降0.8個、下降2.4個和提升3.2個百分點。由于基礎設施用地價格較低,而房地產用地和工礦倉儲用地價格較高,當年用地類型結構的改變對于土地出讓收入減收影響較大。

                    此外,造成2015全年土地出讓收入減少的原因,還包括出讓面積繼續萎縮和地價增幅逐步趨緩。一方面,在房地產高庫存壓力下,房地產開發企業對購置土地更加謹慎。財政部數據顯示,2015年全國土地出讓面積22.14萬公頃,同比下降18.6%,與上年相比下滑3.1個百分點。另一方面,2015年四季度末,全國105個主要監測城市綜合、商業和工業地價同比增幅均有所回落。

                    財政部表示,下一步應加大對違法用地的打擊力度,依法征收土地出讓收入,避免土地出讓收入流失。同時,擴大國有建設用地有償使用范圍,完善工業用地供應方式,建立有效調節工業用地和居住用地合理比價機制。此外,應進一步落實土地出讓收支管理政策,盤活土地出讓收支存量資金,提高資金使用效益,加大對土地供應及收支管理的審計監督力度,建立健全土地供應及收支信息公開制度。

                    承壓 地方財政受挫于“地租”減少

                    2015年財政預算報告顯示,地方政府性基金本級收入44509.51億元,下降4.7%。其中,國有土地使用權出讓收入39452億元。實際上,2015年全國土地出讓收入僅33657.73億元,明顯少于2015年預算。

                    媒體記者了解到,在許多地方,土地出讓金收入已占地方財政收入的三分之一左右,個別地方的土地出讓金收入最高時可以占到總財政收入的六成。雖然很多地方正在積極轉型尋找新的支柱產業,但新產業發展不可能一蹴而就,短期內土地出讓收入仍占據地方財政收入的重要比重。

                    公開數據顯示,2014年土地使用權出讓收入占到地方財政收入的23.8%;2013年全國土地出讓收入4.2萬億元,相當于同期地方財政收入的35.5%;2011年,昆明、溫州、大連、沈陽等城市土地出讓收入更是高于當地財政一般預算收入。

                    作為我國地方財政收入的支柱性來源,土地出讓金縮水令地方財政承壓。西南某地級市財政系統人士此前向媒體記者透露,很多地方土地收儲需要先向銀行貸款,之后靠未來土地價格的上升歸還貸款?!敖衲晡覀兺恋爻鲎尳鸫蠹s1億元,貸款要還6億元。地價上不去,土地拍不出,出讓金沒了,還款的來源就斷了,地方政府財政可能會出現危機?!彼硎?,“還好國家允許用置換債券來歸還債務,可以把危機往后拖延?!?/p>

                    白景明表示,土地出讓收入下降確實對基層財政有一定影響,不過基層財政收入最主要還是取決于地方經濟增長、產業結構調整以及城鎮化的進程?!巴恋厥撬薪洕鐣顒拥幕疽?,都要附著在土地上,不過經濟發展最主要依賴于供給和需求以及二者的匹配。比如經濟增速和產業結構調整決定了工商業用地需求,人口和城鎮化決定了住宅用地需求?!彼f。

                    展望今年,白景明認為,土地出讓收入會有所回暖。經濟增速從今年前兩個月來看有所回升,土地出讓收入也會有所增加。而結構性短缺與過剩并存的問題,隨著養老、城鎮化等的發展,會消化一部分庫存,也會有新建用地需求。


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